近日統(tǒng)計(jì)局公布3月份房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，縱觀各項(xiàng)指標(biāo)，僅有兩個(gè)指標(biāo)正增長(zhǎng)，1.竣工指標(biāo)，3月累計(jì)同比增長(zhǎng)14.7%，比2月份提高了6.7個(gè)百分點(diǎn)，投資、新開工及施工指標(biāo)均為負(fù)增長(zhǎng)，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；2.一線城市房?jī)r(jià)指數(shù)，3月份為1.7，與2月份持平，二三線城市均為下降。

宏觀數(shù)據(jù)指標(biāo)與當(dāng)前各路媒體的觀點(diǎn)差異較大，樓市熱度與話題似乎總集中在這幾個(gè)核心熱點(diǎn)城市，這背后反映當(dāng)前階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的邏輯已經(jīng)發(fā)生改變，表象呈現(xiàn)出城市之間的分化在加劇，小陽春僅在熱點(diǎn)核心城市有體現(xiàn)，大部分三四線城市未曾有過春暖意。4月初，各地樓市，甚至包括核心一二線城市相關(guān)指標(biāo)有一定降溫，背后是行業(yè)信心仍然缺乏，如果二季度市場(chǎng)不能觸底修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)就偏離了政策預(yù)期的軌道，二季度或?qū)⒁l(fā)一波“救市潮”。

一、房地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)節(jié)指標(biāo)降幅擴(kuò)大，值得警惕

(資料圖片)

3月份房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速-5.8%，降幅比2月份（-5.7%）擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；施工面積增速-5.2%，降幅比2月份（-4.4%）擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積增速-19.2%，降幅比2月份（-9.4%）擴(kuò)大9.8個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積增速14.7%，比2月份提高了6.7個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)環(huán)節(jié)僅有該指標(biāo)是正值且增幅在擴(kuò)大（見圖1），這跟當(dāng)前“保交樓、保交付”的社會(huì)民生任務(wù)有直接關(guān)系。自去年以來，政策層面出臺(tái)了一系列圍繞著保民生的保交樓紓困政策，保交樓、加快項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)也是各大房企重要目標(biāo)之一，融到資金也優(yōu)先保障交樓，其次，才是企業(yè)新的投資，這也是投資、拿地、新開工等指標(biāo)都下行，唯有竣工指標(biāo)增長(zhǎng)的原因。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，同策研究院整理

開發(fā)環(huán)節(jié)指標(biāo)降幅擴(kuò)大的原因有以下幾個(gè)方面，第一、房企戰(zhàn)略布局在收縮，具備再投資能力的頭部房企和相對(duì)優(yōu)質(zhì)的中小房企今年投資布局主要集中在核心的一二線城市，不斷撤離弱能級(jí)的三四線城市；第二、2023年是房企債務(wù)壓力較大的年份，今年到期的信用債和海外債規(guī)模在萬億左右，如果加上去年展期的部門債務(wù)，規(guī)模會(huì)更高。這就是很多房企盡管融資通道打開，但是不敢拿地投資的原因，這些錢是主要用來還債及保交樓上；第三；核心城市投資的門檻不斷上升，區(qū)域分化，外圍區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)在上升，導(dǎo)致投資容量有限。最近土拍市場(chǎng)熱度較高的城市有南京、杭州、上海、北京等。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊成為眾多房企激烈競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，但是非核心區(qū)域仍然的低價(jià)成交。

二、房地產(chǎn)銷售面未全面回暖，購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生改變

1-3月份商品房銷售規(guī)模為2.99億平米，同比下降1.8%。3月銷售規(guī)模為1.48億平米，同比下降3.5%，降幅也呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。這與媒體集中報(bào)道的核心一二線城市樓市“小陽春”（集中一二線）有較大的反差。一線四個(gè)城市商品住宅1-3月份成交規(guī)模723.4萬平米，同比增長(zhǎng)6.5%，其中，3月成交323.8萬平米，同比增長(zhǎng)56.9%。21個(gè)二線城市1-3月份成交規(guī)模3974.2萬平米，同比增長(zhǎng)21.5%，其中，3月成交1811.4萬平米，同比增長(zhǎng)47.21%。但是大部分的三四五線城市成交量卻明顯下滑。分區(qū)域來看，中部和西部?jī)蓚€(gè)區(qū)域呈現(xiàn)整體下跌，占到全國(guó)商品房銷售面積的55.6%。

目前購(gòu)房者的心態(tài)也在發(fā)生變化。年后，三個(gè)因素刺激核心城市樓市回暖，一是擠壓需求的釋放；二是開發(fā)商項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度較大，二手房市場(chǎng)“筍盤”也較多；三、購(gòu)房門檻降低，按揭貸款利率下降，真實(shí)需求以及“倒貸”混合支撐。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也在發(fā)生變化，隨著核心城市成交規(guī)模的上漲以及媒體宣傳的“小陽春”高溫，開發(fā)商的在收折扣，部分項(xiàng)目還在醞釀漲價(jià)，二手房東也提高價(jià)格預(yù)期，“筍盤”數(shù)量快速減少。購(gòu)房者的心態(tài)也由年初的著急入市到當(dāng)前觀望情緒上升。尤其進(jìn)入4月份，非網(wǎng)紅盤的來人來訪情況有一定降溫。

三、二季度樓市下行壓力下， “救市潮”苗頭再現(xiàn)

進(jìn)入4月份以來，銷售出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。4月份30個(gè)重點(diǎn)城市商品房日均銷售套數(shù)3614套（1-19日期間），比3月份下降了24.6%（見圖3）。

央行公布一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，人民幣存款增加15.39萬億元，其中，住戶存款增加9.9萬億元，同比增加26.6%。人民銀行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占58%。居民中長(zhǎng)期貸款為9442億元，同比下降11.8%。儲(chǔ)蓄意愿的增加以及按揭貸款走勢(shì)下降，也反映出居民購(gòu)房信心以及意愿相對(duì)不足。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力，近期部分城市出現(xiàn)政策松動(dòng)的跡象。深圳是當(dāng)前話題焦點(diǎn)。今年首批次六個(gè)人才住房項(xiàng)目總共4422套房源，僅有1930套被選定，剩下的一半以上都選擇了放棄。其中，位置最好的樓盤，南山深鐵熙府，2房棄選率更是超出80%。4月初，《深圳市地價(jià)測(cè)算規(guī)則(修訂征求意見稿)》透露出未來將取消人才房制度，緊接著又傳出將會(huì)取消二手房指導(dǎo)價(jià)政策。這說明不僅樓市面臨較大的壓力，銀行也面臨很大的承壓。同樣處于樓市熱度焦點(diǎn)的杭州最近也出臺(tái)相關(guān)樓市松動(dòng)的政策，杭州錢塘區(qū)對(duì)區(qū)內(nèi)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化，外地戶籍居民只需1個(gè)月社保即可購(gòu)買錢塘區(qū)首套新房或二手房，應(yīng)提供1年以內(nèi)社保繳納證明。不僅如此，杭州還進(jìn)一步降低落戶標(biāo)準(zhǔn)，大專生就可以直接落戶。此外，廈門、鄭州等二線城市均對(duì)限購(gòu)政策作出局部松動(dòng)調(diào)整。

一二線城市手里還有調(diào)控的籌碼，可以通過限購(gòu)、限售等政策為樓市加溫。三四線城市原本就沒有調(diào)控政策，在面臨樓市下行壓力的背景下，只好再用大招——重啟棚改貨幣化。最近，3月份廈門和南京均出臺(tái)棚改房票安置和補(bǔ)償制度，4月初，南昌發(fā)布了一個(gè)通知，說是要在中心城區(qū)全面推行房票安置。截止今年4月，全國(guó)已有近30省市（縣）推行房票安置政策。除了上述城市以外，還包括無錫、昆明、貴陽、溫州、濟(jì)南、湖州、寧波、開封、金華、張家港等城市。棚改貨幣化重現(xiàn)江湖，在二三線城市大面積展開，意味著樓市正在發(fā)生新變化。在二季度承壓下，新一輪的“救市潮”或?qū)砼R。

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