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（2023年6月8日）過去的幾年里，市場環境發生了很大的變化，產業園運營商遇到的問題是多方面的，困難是前所未有的。

從2023年一季度業績看，在觀點指數重點監測的產業運營企業中，13家樣本上市企業有8家營收下降，歸母凈利潤下跌的同樣有8家。過半數企業一季度表現不佳，主要源于物業銷售結轉縮減。

去年同期由于疫情影響，園區運營企業業績受到重大沖擊，因而大量企業有動機在一季度集中結轉物業銷售收入以粉飾業績。而今年同期再無該項發生，因而引致該部分企業業績出現大幅下滑。除此之外，免租政策對國資園區運營商現金流帶來較大的沖擊，疫情三年斷斷續續的免租時間疊加起來達到一年之久。

要關注到的是，公募REITs的出現，以及各種發行和擴募規則的完善，給了園區持有者一個良好的退出渠道，為園區開發商提供了長效的資金來源。一眾園區運營商對外表示公募REITs的出現在一定程度上改變了園區經營的邏輯。

隨著園區公募REITs退出渠道的全面打通，位于鏈條前端的Pre-REITs基金也接踵而至，未來更多的產業園和物流園都將以市場化的邏輯來決策和操盤，自持園區的面貌將煥然一新。

不過，現時發行的園區REITs仍以國資園區為主，民營園區發行REITs依然有困難，退場者不在少數，客觀上存在著“國進民退”的現象。如今，各地方也意識到了強鏈補鏈的必要性。在一些細分領域“特專精”的企業，由于需求過于細致和分散，政府受制于預算、人員編制安排等影響，難以完全把握，這就需要發揮市場化主體的作用，也是未來民營產業投資商或運營商可以發揮的地方。

必須要承認的是，政府在“招大引強”上仍具有絕對優勢，但現時的新興產業更講求上下游產業鏈的鏈接，只有單一的大企業、“500強”并不能支撐起整個產業在地區的發展，若企業只是為了優惠政策而來，自然會因為更優惠的政策而遷移。

為盤點以及借鑒那些在產業運營發展行業具有高度影響力的企業 ，觀點指數研究院通過對企業的長期跟蹤與監測，并結合各項指標、數據進行分析研究，發布 “影響力指數 • 2023年度影響力產業運營發展企業”。

8月8日，相關研究結果將在一年一度的行業盛會“博鰲房地產論壇”上、在百家媒體和千余名參會嘉賓的見證下盛大發布。

包含“2023年度影響力產業運營發展企業”在內的系列博鰲風尚企業表現研究結果的發布，已經成為房地產及新經濟產業年度思想論壇——博鰲房地產論壇的標志性事件，同時為所有積極向上的企業及企業家提供了一個提升社會聲譽的平臺。