作者： 鄭娜

(資料圖片僅供參考)

2023年以來(lái)的土地市場(chǎng)暖意漸增。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，4月份土地市場(chǎng)的溢價(jià)率水平維持在7.2%的相對(duì)高位；流拍率僅為11%，是2022年下半年以來(lái)第三低點(diǎn)。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，前4個(gè)月，22城本級(jí)土拍熱度高于去年任一批次，主要體現(xiàn)在已完成土拍的19城地塊觸頂率、溢價(jià)成交地塊比例均有所提升，分別為44%、54%，而去年熱度最高的一批次19城總體水平分別為24%、40%。

這主要得益于上海、廣州、杭州、合肥等重點(diǎn)城市的帶動(dòng)。以上海為例，19宗地塊中有15宗突破“競(jìng)價(jià)上限”進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，平均溢價(jià)率上升至7%以上，創(chuàng)下2021年以來(lái)新高。而杭州在2023年的第三輪土拍僅耗時(shí)50分鐘，12宗地塊就完成了出讓，平均溢價(jià)率也被推高至8.47%。合肥第二批次供地吸引了超60家房企，整體溢價(jià)率更是高達(dá)12.39%，在搖號(hào)中簽率不斷走低的情況下，房企的投資策略也開(kāi)始向外圍優(yōu)質(zhì)區(qū)域轉(zhuǎn)移。

房企的參與熱情明顯高漲了起來(lái)。在杭州，有一宗地塊有60家房企參與搖號(hào)，創(chuàng)下近兩年單宗地塊報(bào)名房企數(shù)量新高。

4月下旬的上海市場(chǎng)上，共有73家企業(yè)報(bào)名參與土地競(jìng)拍，有9宗地塊參拍企業(yè)超過(guò)10家，其中莘莊大地塊參拍房企更是多達(dá)28家，創(chuàng)近三年地塊熱度新高。為期四天的土拍中，還多次出現(xiàn)設(shè)備故障、拍地至深夜等多種狀況。

在國(guó)央企大手筆吞下優(yōu)質(zhì)地塊之余，去年頗為沉寂的民企，在各大城市的土拍中也開(kāi)始表現(xiàn)得更加積極。

先是上海本地房企大華爆冷拿下北京一宗地塊，此后碧桂園、龍湖出現(xiàn)在了上海、杭州的拍地名單中，且各自有所斬獲。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，前4個(gè)月杭州市拿地金額TOP5中有四家民企，分別為坤和集團(tuán)、濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)和碧桂園。其中，偉星房產(chǎn)、坤和集團(tuán)分別以78億、75億元躋身長(zhǎng)三角區(qū)域拿地金額的TOP5。

某大型民企華東區(qū)域負(fù)責(zé)人此前向記者表示，公司過(guò)去一年多時(shí)間里未拿地，今年上半年會(huì)快速地進(jìn)行一些投資，預(yù)計(jì)下半年會(huì)陸續(xù)有今年新投資的地入市。他表示，未來(lái)投資方向的重點(diǎn)“還是在經(jīng)濟(jì)活力比較強(qiáng)、人口流入的市場(chǎng)”。

根據(jù)近來(lái)各大城市土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，房企不約而同選中的重點(diǎn)城市包括市場(chǎng)韌性強(qiáng)的四個(gè)一線城市以及部分強(qiáng)二線城市。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，一線城市之外，在前4個(gè)月推進(jìn)了集中供地的另外15城中，溢價(jià)成交地塊數(shù)量占比超五成的包括杭州、合肥、成都、南京，且均有超高熱度地塊獲得了數(shù)十家房企的青睞。

值得一提的是，今年初監(jiān)管層對(duì)“雙集中”規(guī)則的淡化也為企業(yè)拿地提供了便利。上述區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，對(duì)集中供地規(guī)則的優(yōu)化意味著供地時(shí)間更加靈活，拿地時(shí)的資金壓力也會(huì)有所減輕。

民生證券也指出，供地批次的增加降低了時(shí)間的集中度，給予了房企更多靈活空間，籌措資金布局拿地，提高了企業(yè)的拿地機(jī)會(huì)。

不過(guò)，在核心城市之外，不少非熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)依然冷清。不久前，濟(jì)南土拍中，共計(jì)16宗地塊中有4宗終止出讓，余下12宗均以底價(jià)成交。相似的情況也發(fā)生在鄭州、長(zhǎng)春等城市，大部分推出地塊皆底價(jià)成交。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱指出，今年22城的首輪供地中，包括天津、濟(jì)南、無(wú)錫、長(zhǎng)春、廈門、鄭州等城市都沒(méi)有地塊溢價(jià)成交，而去年的首輪供地中，只有長(zhǎng)春出現(xiàn)這種情況，所以今年在整體熱度回升的大背景之下，一些弱能級(jí)城市的表現(xiàn)還是不夠好。

土地市場(chǎng)冷熱不均，與樓市的分化存在高度相關(guān)性。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，4月以來(lái)，重點(diǎn)城市樓市活躍度下行，市場(chǎng)降溫明顯，重點(diǎn)百城商品住宅成交面積環(huán)比下降近兩成。這樣的情況也促使企業(yè)將視線更多地集中在高能級(jí)城市。張凱認(rèn)為，在4月銷售未能持續(xù)復(fù)蘇的背景下，房企對(duì)投資的“安全性”更為關(guān)注，核心城市、核心板塊是房企關(guān)注焦點(diǎn)。

某民營(yíng)房企的華東區(qū)域投拓在談及拿地計(jì)劃時(shí)也向記者透露，公司近期的架構(gòu)調(diào)整完成后，會(huì)在資金有限的情況下，將重點(diǎn)放在能級(jí)更高的城市去做新增投資，在部分表現(xiàn)尚可的較低能級(jí)城市則傾向于把現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售和交付做好。

克而瑞判斷，未來(lái)三四線土地投資會(huì)持續(xù)低位，房企會(huì)把有限的資金聚焦在核心城市、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的城市，對(duì)于三四線，相信各家房企還會(huì)實(shí)行收縮的策略，從過(guò)去三高模式的擴(kuò)張轉(zhuǎn)為更加穩(wěn)妥的防守態(tài)勢(shì)，以一二線的核心資產(chǎn)為主。