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上海首輪土拍的第二天，線上直播被擠爆了。頁面顯示“活動現場太火爆，已超過人數上限”，根本加載不出來。

這場面是昨天“熱浪”的延續。4月18日上海氣溫沖到了30度高峰，土拍市場有過之而無不及。“審核三小時，土拍三分鐘”，上海中原地產分析師盧文曦這樣形容。

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首日的8宗地塊共計成交金額約172.44億元。其中，4宗溢價成交，4宗底價成交，萬科、龍湖、越秀、招商蛇口、象嶼地產等均有所獲。

這是一場看點頗多的土拍。

曾因為“圍標事件”而遭遇禁拍的萬科、華潤、中海，在“消失的三年”后解禁復出。三家在位于周浦的06-04地塊，再次同框。

雖然當年的事件相關責任人遭受了處分，但對于寸土寸金的上海，市場早已改變。一批新的企業在上海灘迎風而立，這三巨頭想要找回丟失的時間，將不得不面臨新對手和新挑戰。

解禁之后的首場土拍，萬科應該是三家中最開心的房企。

他們底價摘得松江區廣富林街道SJC10004單元2街區19-01、25-01號地塊及人民北路地下連通道地塊，總價37.83億元，成交樓面價15200元/平方米。地塊為商住用地，出讓面積為118741.7平方米。

而與其一起歸來的華潤和中海，雖然也參與了多個地塊的競拍，但并未有斬獲。

2020年，萬科、華潤、中海因涉嫌圍標虹口區嘉興路街道HK271-01地塊遭到處罰，有消息稱中海華潤3年內不能在上海拿地，萬科則是2年，但并未有官方文件出臺。

最終結果是，三家房企都有人事變動。中海地產上海公司總經理崔帥離開了中海，后來加入了新晉房企宸嘉發展擔任總裁。此后三年，三家房企只能選擇曲線拿地。

比如，2022年10月31日，據上海聯合產權交易所披露，上海地產集團旗下子公司——上海德澤置業有限公司90%股權及相關債權已被轉讓，成交價為35.26億元。華潤置地接手了上海德澤位于三林濱江的25、28兩個子地塊，用地性質為商業住宅混合土地包。

去年9月，上海第三批集中供地中，北萬置業以120.6億元底價奪得該地塊，起始樓面價47840元/平方米，房地聯動價13.3萬/平方米。

然而就在土拍前一周，拿地企業北萬置業突然股權變更，上海靜安國有資產經營有限公司增加持股至70%，上海萬科退出，顯然萬科還沒有完成“解禁”。

直到2022年12月28日，股權再次發生變更。上海萬科企業有限公司持股40%，上海北方企業集團持股30%，南通萬語企業管理咨詢持股30%。

對于這三家房企重新加入土拍市場，盧文曦向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“畢竟上海還是重點深耕的地方，這三家房企三年沒在上海拿地，錯失了很多機會，所以這次反撲得很厲害。但也不是說都能拿地，上海拿地還有一些技巧在里邊，比如一次性報價，這個很有技巧，當然也要拼點運氣。”

不過他也認為這三家房企想追回這三年的空窗期難度還是很大，未來的土拍市場競爭會更激烈。

“這三家雖然沒有在上海拿地，但這三年在上海依然有著項目的開發和銷售。”58安居客研究院院長張波則認為，“解禁給的是他們在一級市場拿地的機會，由于在資金、物業管理、工程管控等不同維度的優勢，預計將會給上海房地產開發市場帶來更多推動。

這三家在土地市場隱身的三年，上海灘樓市的風向已經改變。

強如保利、招商等頭部國企不會放過這個機會。

數據顯示，2021年招商蛇口上海公司全口徑簽約銷售額突破366億元，在招商蛇口所有區域中排名第一；2022年，這個數字增長到741.25億元，操盤面積為64.89萬平方米，登上2022年度上海房企全口徑金額及操盤面積排行榜第一名。

保利2022年在楊浦、普陀、徐匯、閔行、寶山、嘉定等區的核心地段新增八處土儲，新增全口徑貨值近550億元。數據顯示，2022年，保利發展上海公司全口徑銷售金額337.39億元，同比增長113.5%，在上海排名第四；銷售面積45.03萬平方米，同比增長24.0%。

就在4月19日，上海第二場土拍中，保利以48.87億元拍下了寶山區大場鎮W12-1301單元05-04地塊，溢價率為9.47%，樓板價3.28萬元/平方米。

而此前非頭部房企的建發、象嶼也在上海發力，持續拿地。2022年前11月，建發在長三角花費276億，拿地85萬平方米。僅在上海，建發通過獨立或聯合的拿地方式，就累計斬獲5宗地塊，權益拿地金額達107億。

在投資熱土上海灘，失去的每一天都是真金白銀。

盧文曦表示：“這個和上海土地的特殊性是有關系的，因為上海的土地拍賣是有封頂價格的，基本上就鎖定10%，從實際的交易來看，基本上溢價率就是八九個點，而且設定了房地聯動價，所以可以測算出這塊地的利潤是多少，基本上是透明的，銷售的話基本上開盤就清的，資金回籠也很快。”

進入2023年，上海樓市跑在了全國前列。“紅盤”入市，一些項目再現“千人搖號”，“售樓處重現排隊看房”，“疫情三年，漲回來只要一周”，這種扎眼的宣傳語一次次撩撥市場的心。

從3月份的數據看，上海樓市二手的成交數據為2.3萬套，繼續傲視全國。同時也創造了近3年的最高成交量，2月成交了1.93萬套，3月成交了2.3萬套。

新房方面，3月上海新建商品住宅批準上市面積超50萬平方米，環比增長超30%。首批次新房項目已基本入市，二批次新房項目也陸續入市中。

市場有多火呢？

上海新房首批次集中供應25個項目，目前已有24個項目完成認購，14個項目觸發積分制，其中象嶼招商公園1872認購率超500%，華發半島華庭及越秀保利嘉悅云上項目亦超400%，臨港上實望海項目認購率僅23%，項目熱度分化加劇。

二批次集中供應29個新房項目，目前已有22個項目開啟認購，其中19個項目已認購結束，4個項目觸發積分制。

上海樓市的表現，讓不少民企也開始有所行動。

比如，龍湖與建華聯合體以底價24.8億元競得上海嘉定區江橋鎮JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，該地塊占地面積5.4萬平方米，計容建筑面積11.6萬平方米，綜合容積率2.12，起拍總價24.8億元，起拍樓面價2.12萬元/平方米。

土地用途為商住辦，地塊房地聯動價6.2萬元/平方米。“民企的確是有回升，包括龍湖、綠城這樣的民企都在參與，有的也拿到地了，但是畢竟還是頭部一些開始動了。但是即便報名也是在小規模試水，或者說碰碰運氣，碰到了我就拿，現在只不過是一些實力好一點的民企在嘗試。”盧文曦稱。

4月18日的土拍還發生了另一個插曲，越秀在田林街道和周浦站地塊競拍中，因為經營執照范圍未通過核驗被取消了參拍資格。越秀是近兩年仍在持續擴張的代表性房企，在此輪土拍中，也成功拿下了靜安區中興社區C070202單元306-04地塊。

該地塊出讓面積為4265.2平方米，土地用途為普通商品房及商業用地，起始價6.736億元，吸引3組競買人同時競拍，最終越秀旗下杭州燚樂實業投資有限公司以7.244億元競得，溢價率7.5%。

知情人士向《鳳凰WEEKLY地產》透露：“越秀還在申訴，但應該不可能推翻公證處的結論。不過，主體資格不符合要求，不算違規作弊性質，不會影響資信。”這也是昨日土拍拖延如此久的原因。“越秀要求推遲拍賣，肯定不可能的，僵持了蠻久的，而且說有1家房企也是這種情況，公證處繼續對那家房企進行再次審核，反正搞了蠻久的。”上述人士表示。

張波則表示：“營業執照經營范圍不符合，的確是個意外，之前沒有見到過。”而此次上海土拍將持續4天，這會不會影響后續越秀的參拍條件，該人士稱：“就看越秀用什么馬甲了，如果后續還是用這個有問題的主體申請的話，后面都參加不了了。”