商洛新聞網(wǎng)訊：近日，商洛市發(fā)展和改革委員會、商洛市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、商洛市市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)關(guān)于《商洛市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》的通知。

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為進一步完善商洛市物業(yè)服務(wù)收費管理政策和等級標(biāo)準(zhǔn)，保障業(yè)主合法權(quán)益，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范收費行為、為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，商洛市發(fā)展和改革委員會會同商洛市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、商洛市市場監(jiān)督管理局通過對其他毗鄰市物業(yè)服務(wù)收費情況調(diào)查了解，按照前期調(diào)研、成本調(diào)查、召開座談會、公開征求意見和合法性審查等程序，制定并印發(fā)了《商洛市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》（以下簡稱“《細則》”），自2023年5月1日起執(zhí)行，該《細則》對全市物業(yè)服務(wù)管理及收費行為作出了明確規(guī)范。

一、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍

物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費（房屋、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)）、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費（以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費”）和其他服務(wù)費。按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。除此之外，成立業(yè)主大會之后的住宅小區(qū)及別墅、公寓、商業(yè)、辦公寫字樓等物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費及其他服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。

二、物業(yè)服務(wù)費調(diào)整情況

《細則》調(diào)整了現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)費收費方式，調(diào)整后物業(yè)服務(wù)費實行“一費制”，就是將現(xiàn)行的物業(yè)費、電梯費、水電公攤費三個收費項目合并。物業(yè)服務(wù)等級由高到低設(shè)定為一級、二級、三級、等外（達不到三級）四個服務(wù)等級，按照高層、多層分別制定收費標(biāo)準(zhǔn)；停車服務(wù)費也按照室內(nèi)、露天場所類別由高到低設(shè)定為一類、二類、三類三個類別。

調(diào)整后的高層住宅一級中準(zhǔn)服務(wù)費1.80元/平方米·月、二級中準(zhǔn)服務(wù)費1.60元/平方米·月、三級中準(zhǔn)服務(wù)費1.30元/平方米·月、等外中準(zhǔn)服務(wù)費1.00元/平方米·月；多層住宅一級服務(wù)費0.70元/平方米·月、二級0.60元/平方米·月、三級0.50元/平方米·月、等外0.40元/平方米·月。

調(diào)整后，小型汽車室內(nèi)一類服務(wù)費70元/車位·月、二級60元/車位·月、三級50元/車位·月，露天一類服務(wù)費60元/車位·月、二類50元/車位·月、三類（等外）40元/車位·月。

臨時停放車輛停車服務(wù)費，由原來每8小時為一次的計費方式調(diào)整為：連續(xù)停放每4小時為一次，停放30分鐘之內(nèi)不得收費，超過30分鐘、不足4小時為第一個計次時間段，超過第一個計次時間段后按第二次計費，依此類推。

實行政府指導(dǎo)價管理的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費預(yù)收時間不得超過3個月，雙方另有合同約定的，從其約定。

三、物業(yè)服務(wù)收費優(yōu)惠政策

（一）空置政策

經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費按照物業(yè)服務(wù)合同約定收費標(biāo)準(zhǔn)的50%交納；暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)的次日起，停車服務(wù)費按照物業(yè)服務(wù)合同約定收費標(biāo)準(zhǔn)的20%交納。

執(zhí)行原來的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的，高層空置房業(yè)主交納過70%的物業(yè)服務(wù)費后不再交納電梯運行費用。實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

（二）臨時停車費

鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務(wù)費實行優(yōu)惠，對臨時車輛停放服務(wù)費應(yīng)當(dāng)限定單日收費最高上限。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，次日起不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。業(yè)主在已經(jīng)登記空置的自有以及租賃的車位上免費停放未登記車輛累計超過10天的，按超出停放天數(shù)乘以日均服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)補交停車服務(wù)費，累計超過20天的，按全月收費。

（三）垃圾處理費

生活垃圾處理收費是城管部門收取的市容環(huán)衛(wèi)方面收費，物業(yè)公司僅負(fù)責(zé)代收代繳，不包含在物業(yè)費中。

（四）公共用水用電分?jǐn)?/p>

對于已經(jīng)完成水電戶表改造，居民用戶按終端銷售價格收費，且仍履行原合同、執(zhí)行舊的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的小區(qū)，公共用電用水成本可優(yōu)先在占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停車的服務(wù)收益和小區(qū)廣告收益中攤銷，不能足額攤銷的，在向業(yè)主公示攤銷賬務(wù)后，剩余部分可據(jù)實向業(yè)主以戶為單位平攤收取；對于沒有停車服務(wù)和廣告收益的小區(qū)，且高層物業(yè)服務(wù)費與電梯費平均數(shù)之和不高于1.10元/㎡、多層物業(yè)服務(wù)費不高于0.46元/㎡的，可按不超過住宅總建筑面積 0.10元/㎡的總額度按戶平均分?jǐn)偅渲袃H電或僅水完成戶表改造收費的可按不超過住宅總建筑面積 0.05元/㎡的總額度按戶平均分?jǐn)偅桓邔游飿I(yè)服務(wù)費與電梯費平均數(shù)之和高于1.10元/㎡、多層物業(yè)服務(wù)費高于0.46元/㎡的，不再收取，在物業(yè)服務(wù)費和電梯費中補償。

對于至今仍未完成用電、用水戶表改造的小區(qū)，執(zhí)行舊的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的，物業(yè)售電加價不得突破0.05元/度，售水差價不得突破0.25元/噸。

四、關(guān)于供暖（冷）收費及退費標(biāo)準(zhǔn)

自備供暖（含冷，下同）的小區(qū)，其采暖費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營單位提出收費方案，必須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖期結(jié)束后，一個月內(nèi)必須向全體業(yè)主公布收支情況。自備供暖提倡按熱流量或供熱面積收費，也可按建筑面積收費。

用戶整個供暖期都不用熱的，應(yīng)在供暖期開始前，由用熱人提出報停申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（供熱單位，下同）采取隔斷處理后，地暖型用戶視上下鄰居用暖情況交納熱費，樓下用戶用暖樓上用戶不用，交納30%基本熱費；樓下用戶未用暖樓上用戶用暖，交納20%基本熱費；上下用戶均用暖，交納50%基本熱費；上下用戶均未用暖，交納5%基本熱費。

非地暖型用戶，上下用戶均用熱，可按應(yīng)交熱費的10%交納基本熱費；樓下用戶未用，樓上用戶使用，交納4%；樓下用戶使用，樓上用戶未用，交納6%；上下用戶均未用暖，不交納基本熱費。

因供熱單位原因?qū)е掠脩襞P室、起居室的溫度不達標(biāo)的，供熱單位須根據(jù)供熱用熱雙方確認(rèn)的不達標(biāo)天數(shù)向用戶退還熱費：

供熱期內(nèi)，除不可抗力原因外，應(yīng)當(dāng)保證用戶的臥室、起居室的溫度不低于18℃。用戶室內(nèi)溫度不達標(biāo)時，應(yīng)首先向供熱單位報修，供熱單位整改一次后仍不達標(biāo)，可向供熱單位申請測溫，因供熱單位責(zé)任造成用熱戶居室溫度不達標(biāo)的，16℃以上18℃以下，供熱單位按認(rèn)定不合格天數(shù)的收費額的40％向用熱戶退費；16℃以下，按認(rèn)定不合格天數(shù)的收費額全額退費。

不達標(biāo)天數(shù)認(rèn)定上，供熱單位測溫時間間隔不少于5天，經(jīng)測溫，用熱戶居室溫度1次不達標(biāo)的，按2天退費；2次不達標(biāo)的，按10天退費；一個月內(nèi)3次(含3次)不達標(biāo)的，按30天退費；供熱期內(nèi)超過3個月不達標(biāo)，視為全供熱期不達標(biāo)，全額退還所交熱費。

退費金額公式:退費金額=交費總額÷供熱期天數(shù)×不達標(biāo)天數(shù)×退費比率

熱用戶未按規(guī)定交納熱費的，供熱單位應(yīng)當(dāng)書面催告，經(jīng)兩次書面催告仍不交納的，供熱單位可以采取用熱限制措施，并按照供用熱合同約定收取違約金。但不得以少數(shù)用戶未交納熱費為由，中斷對其他已交費用戶的供熱或者降低供熱標(biāo)準(zhǔn)。

五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為規(guī)范

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用，不得將其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制收費以及變相收費。存在以上情形的，業(yè)主有權(quán)向轄區(qū)市場監(jiān)管部門和相關(guān)部門舉報或投訴。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時足額交納相關(guān)費用，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在約定期限內(nèi)交納；約定期限屆滿仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳，但不得限制或者妨礙其對物業(yè)的正常使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營單位及城市管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。不得以未交物業(yè)服務(wù)費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實行明碼標(biāo)價，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、收費依據(jù)、投訴舉報電話等信息，自覺接受監(jiān)督。

利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用（構(gòu)成）支出明細。

六、新老政策如何銜接？

《細則》自2023年5月1日起執(zhí)行。凡從2023年5月1日起申請預(yù)售住宅的小區(qū)的前期物業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行本《細則》。此前的物業(yè)服務(wù)收費需要執(zhí)行本《細則》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督下，提供公開真實、完整有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)逐棟公示擬調(diào)價方案及理由、成本變動情況等資料，向業(yè)主征詢意見，必須經(jīng)業(yè)主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。

但《細則》中的供熱計費規(guī)則及成本核算方法、公共用電、公共用水及損耗分?jǐn)偂④囄怀杀竞怂惴椒翱罩密囄挥嬞M比例等相關(guān)條款和內(nèi)容，執(zhí)行原來的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均須自本《細則》執(zhí)行之日起同步執(zhí)行。

已成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)是否執(zhí)行“一費制”、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和收取辦法等事項，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法通過《物業(yè)服務(wù)合同》協(xié)商約定。

各縣人民政府認(rèn)為必要的，可結(jié)合本縣實際，在不高于市定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定本縣收費標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵤┘殑t，并抄送市發(fā)展改革部門、市住建和市市場監(jiān)管部門。

該《實施細則》自2023年5月1日起執(zhí)行，有效期5年。國、省另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。