商洛新聞網訊：近日，商洛市發展和改革委員會、商洛市住房和城鄉建設局、商洛市市場監督管理局聯合印發關于《商洛市物業服務收費管理實施細則》的通知。

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為進一步完善商洛市物業服務收費管理政策和等級標準，保障業主合法權益，促使物業服務企業規范收費行為、為業主提供質價相符的服務，商洛市發展和改革委員會會同商洛市住房和城鄉建設局、商洛市市場監督管理局通過對其他毗鄰市物業服務收費情況調查了解，按照前期調研、成本調查、召開座談會、公開征求意見和合法性審查等程序，制定并印發了《商洛市物業服務收費管理實施細則》（以下簡稱“《細則》”），自2023年5月1日起執行，該《細則》對全市物業服務管理及收費行為作出了明確規范。

一、物業服務收費標準的適用范圍

物業服務收費，是指物業服務企業按照合同約定向業主提供服務所收取費用的統稱，包括物業服務費（房屋、配套設施設備以及相關場地日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務）、物業管理區域內交通工具停放服務費（以下統稱“停車服務費”）和其他服務費。按照不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

成立業主大會之前的住宅小區（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價。除此之外，成立業主大會之后的住宅小區及別墅、公寓、商業、辦公寫字樓等物業服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調節價。

實行市場調節價的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主或者業主大會通過合同約定。

二、物業服務費調整情況

《細則》調整了現行的物業服務費收費方式，調整后物業服務費實行“一費制”，就是將現行的物業費、電梯費、水電公攤費三個收費項目合并。物業服務等級由高到低設定為一級、二級、三級、等外（達不到三級）四個服務等級，按照高層、多層分別制定收費標準；停車服務費也按照室內、露天場所類別由高到低設定為一類、二類、三類三個類別。

調整后的高層住宅一級中準服務費1.80元/平方米·月、二級中準服務費1.60元/平方米·月、三級中準服務費1.30元/平方米·月、等外中準服務費1.00元/平方米·月；多層住宅一級服務費0.70元/平方米·月、二級0.60元/平方米·月、三級0.50元/平方米·月、等外0.40元/平方米·月。

調整后，小型汽車室內一類服務費70元/車位·月、二級60元/車位·月、三級50元/車位·月，露天一類服務費60元/車位·月、二類50元/車位·月、三類（等外）40元/車位·月。

臨時停放車輛停車服務費，由原來每8小時為一次的計費方式調整為：連續停放每4小時為一次，停放30分鐘之內不得收費，超過30分鐘、不足4小時為第一個計次時間段，超過第一個計次時間段后按第二次計費，依此類推。

實行政府指導價管理的住宅小區，物業服務費和停車服務費預收時間不得超過3個月，雙方另有合同約定的，從其約定。

三、物業服務收費優惠政策

（一）空置政策

經業主驗收，暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋，其空置期間的物業服務費按照物業服務合同約定收費標準的50%交納；暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的自有或者租賃車位，經物業服務企業登記確認的次日起，停車服務費按照物業服務合同約定收費標準的20%交納。

執行原來的物業服務收費管理辦法的，高層空置房業主交納過70%的物業服務費后不再交納電梯運行費用。實行市場調節價的按照物業服務合同的約定執行。

（二）臨時停車費

鼓勵對物業管理區域內短時停車服務費實行優惠，對臨時車輛停放服務費應當限定單日收費最高上限。

物業服務企業在收到業主告知后，次日起不得限制或者妨礙業主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。業主在已經登記空置的自有以及租賃的車位上免費停放未登記車輛累計超過10天的，按超出停放天數乘以日均服務費標準補交停車服務費，累計超過20天的，按全月收費。

（三）垃圾處理費

生活垃圾處理收費是城管部門收取的市容環衛方面收費，物業公司僅負責代收代繳，不包含在物業費中。

（四）公共用水用電分攤

對于已經完成水電戶表改造，居民用戶按終端銷售價格收費，且仍履行原合同、執行舊的物業服務收費管理辦法的小區，公共用電用水成本可優先在占用業主共有的道路或者其他場地停車的服務收益和小區廣告收益中攤銷，不能足額攤銷的，在向業主公示攤銷賬務后，剩余部分可據實向業主以戶為單位平攤收取；對于沒有停車服務和廣告收益的小區，且高層物業服務費與電梯費平均數之和不高于1.10元/㎡、多層物業服務費不高于0.46元/㎡的，可按不超過住宅總建筑面積 0.10元/㎡的總額度按戶平均分攤，其中僅電或僅水完成戶表改造收費的可按不超過住宅總建筑面積 0.05元/㎡的總額度按戶平均分攤；高層物業服務費與電梯費平均數之和高于1.10元/㎡、多層物業服務費高于0.46元/㎡的，不再收取，在物業服務費和電梯費中補償。

對于至今仍未完成用電、用水戶表改造的小區，執行舊的物業服務收費管理辦法的，物業售電加價不得突破0.05元/度，售水差價不得突破0.25元/噸。

四、關于供暖（冷）收費及退費標準

自備供暖（含冷，下同）的小區，其采暖費由物業服務企業或者專營單位提出收費方案，必須經業主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上的業主同意后據實收取。采暖期結束后，一個月內必須向全體業主公布收支情況。自備供暖提倡按熱流量或供熱面積收費，也可按建筑面積收費。

用戶整個供暖期都不用熱的，應在供暖期開始前，由用熱人提出報停申請，經物業服務企業（供熱單位，下同）采取隔斷處理后，地暖型用戶視上下鄰居用暖情況交納熱費，樓下用戶用暖樓上用戶不用，交納30%基本熱費；樓下用戶未用暖樓上用戶用暖，交納20%基本熱費；上下用戶均用暖，交納50%基本熱費；上下用戶均未用暖，交納5%基本熱費。

非地暖型用戶，上下用戶均用熱，可按應交熱費的10%交納基本熱費；樓下用戶未用，樓上用戶使用，交納4%；樓下用戶使用，樓上用戶未用，交納6%；上下用戶均未用暖，不交納基本熱費。

因供熱單位原因導致用戶臥室、起居室的溫度不達標的，供熱單位須根據供熱用熱雙方確認的不達標天數向用戶退還熱費：

供熱期內，除不可抗力原因外，應當保證用戶的臥室、起居室的溫度不低于18℃。用戶室內溫度不達標時，應首先向供熱單位報修，供熱單位整改一次后仍不達標，可向供熱單位申請測溫，因供熱單位責任造成用熱戶居室溫度不達標的，16℃以上18℃以下，供熱單位按認定不合格天數的收費額的40％向用熱戶退費；16℃以下，按認定不合格天數的收費額全額退費。

不達標天數認定上，供熱單位測溫時間間隔不少于5天，經測溫，用熱戶居室溫度1次不達標的，按2天退費；2次不達標的，按10天退費；一個月內3次(含3次)不達標的，按30天退費；供熱期內超過3個月不達標，視為全供熱期不達標，全額退還所交熱費。

退費金額公式:退費金額=交費總額÷供熱期天數×不達標天數×退費比率

熱用戶未按規定交納熱費的，供熱單位應當書面催告，經兩次書面催告仍不交納的，供熱單位可以采取用熱限制措施，并按照供用熱合同約定收取違約金。但不得以少數用戶未交納熱費為由，中斷對其他已交費用戶的供熱或者降低供熱標準。

五、關于物業服務企業的行為規范

物業服務企業應當按照合同約定向業主收取相關費用，不得將其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件強制捆綁、強制收費以及變相收費。存在以上情形的，業主有權向轄區市場監管部門和相關部門舉報或投訴。

業主應當按時足額交納相關費用，不得拒絕交納。業主拒不交納的，物業服務企業可以催告其在約定期限內交納；約定期限屆滿仍不交納的，物業服務企業可依法追繳，但不得限制或者妨礙其對物業的正常使用。物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納物業服務費用。

物業服務企業接受專營單位及城市管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。不得以未交物業服務費為由限制或者妨礙業主對水、電、氣、暖等的正常使用。

物業服務企業應當按照有關規定實行明碼標價，公示物業服務企業名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據、投訴舉報電話等信息，自覺接受監督。

利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，所得收益歸屬全體業主所有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

物業服務企業要在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料，物業服務企業應當提供便利。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用（構成）支出明細。

六、新老政策如何銜接？

《細則》自2023年5月1日起執行。凡從2023年5月1日起申請預售住宅的小區的前期物業應當執行本《細則》。此前的物業服務收費需要執行本《細則》規定的物業服務收費標準的，物業服務企業在合同履行期間不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，物業服務企業應當在街道辦事處（鎮人民政府）的組織、指導和監督下，提供公開真實、完整有效的物業服務成本信息，在物業服務區域內逐棟公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料，向業主征詢意見，必須經業主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上的業主同意后，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

但《細則》中的供熱計費規則及成本核算方法、公共用電、公共用水及損耗分攤、車位成本核算方法及空置車位計費比例等相關條款和內容，執行原來的物業服務收費管理辦法的物業服務企業均須自本《細則》執行之日起同步執行。

已成立業主大會的住宅小區是否執行“一費制”、物業服務收費標準調整和收取辦法等事項，由業主大會與物業服務企業依法通過《物業服務合同》協商約定。

各縣人民政府認為必要的，可結合本縣實際，在不高于市定標準的前提下，制定本縣收費標準或實施細則，并抄送市發展改革部門、市住建和市市場監管部門。

該《實施細則》自2023年5月1日起執行，有效期5年。國、省另有政策規定的從其規定。