住房租賃市場涉及面廣，與老百姓日常生活息息相關(guān)。近來，多地出臺政策措施規(guī)范住房租賃，對維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益提出更加明確的要求。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地方住房租賃市場問題猶存。在黑貓投訴平臺，記者以“租房”為關(guān)鍵詞搜索發(fā)現(xiàn)，共有3萬多條投訴;其中，租賃機(jī)構(gòu)不退押金的投訴尤其多，以“租房 押金”為關(guān)鍵詞，檢索到13000多條投訴。此外，出租房“打隔斷”、合同設(shè)置“霸王條款”等方面的投訴案例也比較多。

今年7月底，青島市住建局發(fā)布《關(guān)于2022年上半年住房租賃企業(yè)投訴情況的通報》，公布了今年上半年投訴量排名前十的住房租賃企業(yè)。通報指出，這些企業(yè)經(jīng)營過程中主要存在惡意克扣押金、租金及其他保證金，租賃附加服務(wù)不規(guī)范，服務(wù)態(tài)度差，處理當(dāng)事人投訴不及時等問題，嚴(yán)重擾亂市場秩序。

針對住房租賃市場存在的問題，今年以來，不少地方紛紛出臺、實施住房租賃方面的地方性法規(guī)或相關(guān)監(jiān)管規(guī)定。

今年1月1日，上海市房屋管理局、中國銀保監(jiān)會上海監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)的《上海市住房租賃交易資金監(jiān)管實施細(xì)則(試行)》開始施行;今年下半年，上海市人大常委會還將推進(jìn)住房租賃條例等立法項目。4月，廣州市住建局發(fā)布《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的通知》。5月，北京市人大常委會審議通過《北京市住房租賃條例》，于9月1日開始施行。8月，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《武漢市住房租賃資金實施細(xì)則(試行)》。

此外，今年以來，青島、石家莊、合肥、福州等地也都出臺了住房租賃方面的相關(guān)政策。

貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，各地加強(qiáng)對住房租賃市場的整頓、規(guī)范，旨在遏制由于租賃機(jī)構(gòu)違規(guī)經(jīng)營而侵害租客和房東權(quán)益的現(xiàn)象，是治理住房租賃市場的有力舉措。

保障租戶權(quán)益 規(guī)范租房市場

梳理發(fā)現(xiàn)，各地出臺的住房租賃規(guī)定，大都針對不退押金或租金、中介“打隔斷”等群眾反映較多的一些問題，注重保障租客權(quán)益，規(guī)范住房租賃市場秩序。

——加強(qiáng)資金監(jiān)管，保障租戶資金安全。

近期，鄭州市房屋租賃平臺上線“住房租賃資金監(jiān)管”功能，各住房租賃企業(yè)應(yīng)選擇一家與該平臺對接的監(jiān)管銀行，開設(shè)唯一的監(jiān)管專用賬戶，并按要求將租金、押金納入監(jiān)管。

“租房的很多是收入不高的年輕人，幾千塊錢租金、押金就有可能影響到他們的生活。”北京奧肯律師事務(wù)所執(zhí)行主任李傳文說，如果遇到不退押金等情況，按照法律規(guī)定，租客可以向法院起訴，但由于訴訟成本高、時間長，不少租客只能忍氣吞聲。

《北京市住房租賃條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。上海市規(guī)定，住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)向承租人收取的租金、押金，應(yīng)當(dāng)由承租人直接存入監(jiān)管賬戶;利用個人“租金貸”獲得的資金，由貸款機(jī)構(gòu)直接放款至監(jiān)管賬戶。深圳市要求，在深圳從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)開立銀行專戶，用于收取承租人押金及租金，被監(jiān)管資金不得隨意使用。

——治理“打隔斷”群租房，保障公共安全。

不少地方明文規(guī)定，不允許擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，以保障公共安全。如《北京市住房租賃條例》規(guī)定，出租住房應(yīng)當(dāng)“以原規(guī)劃設(shè)計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)”，并對相關(guān)違法行為規(guī)定了具體的處罰措施。新修訂的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》明確規(guī)定，“租賃期間，承租人改建、擴(kuò)建或者改變房屋用途或者結(jié)構(gòu)的，必須經(jīng)出租人同意。”

——加強(qiáng)合同備案管理，規(guī)范租房市場。

《北京市住房租賃條例》規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)自住房租賃合同訂立之日起三十日內(nèi)按照規(guī)定到租賃住房所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門辦理住房租賃登記備案。”上海市規(guī)定，上海行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃活動，均應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行合同網(wǎng)簽備案。南京、杭州、廣州等城市基于租賃平臺開展合同網(wǎng)簽備案，實時掌握企業(yè)租賃經(jīng)營情況，并督促租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行備案。

落實各方責(zé)任 加強(qiáng)動態(tài)管控

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出租房量大面廣，加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，需要各地各部門進(jìn)一步加大執(zhí)法力度，壓實責(zé)任，沉入社區(qū)實地摸排，建立管理臺賬，加強(qiáng)動態(tài)管控。

據(jù)悉，《北京市住房租賃條例》正式實施后，北京市住建委將全面開展條例執(zhí)法，尤其針對長租、短租、群租、互聯(lián)網(wǎng)平臺等首次納入立法事項的，開展專項執(zhí)法，嚴(yán)肅處理市場主體違法違規(guī)行為。

李傳文認(rèn)為，《北京市住房租賃條例》對很多不規(guī)范行為規(guī)定了罰則，在保護(hù)租賃關(guān)系、規(guī)范租賃市場、保護(hù)群眾權(quán)益等方面具有較強(qiáng)的示范作用。下一步，隨著各地加速立法及出臺規(guī)章制度，將有效促進(jìn)住房租賃行業(yè)的健康發(fā)展，合同備案率低、租客退押金難等問題將會逐步得到解決。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池建議，針對扣留押金等違法行為，各地監(jiān)管部門應(yīng)暢通投訴渠道，及時曝光，主動作為，降低租房者的維權(quán)成本。針對“打隔斷”群租問題，各地住建、公安、消防等部門要加強(qiáng)聯(lián)動，密切配合，查處違規(guī)行為，消除安全隱患。針對租房合同備案率低等問題，各地可因地制宜制定一些獎懲措施，規(guī)范合同使用，促進(jìn)備案率提升，解決市場長期存在的“底數(shù)不清”等問題。

此外，黃卉認(rèn)為，要進(jìn)一步完善住房租賃行業(yè)信用體系，加強(qiáng)對出租人、承租人和租賃企業(yè)的信用管理。今年6月，濟(jì)南市住建局發(fā)布《濟(jì)南市房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理辦法》，對全市住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員在從事住房租賃活動中的誠信度進(jìn)行綜合評定分級。這一做法具有一定示范意義。

專家表示，從行業(yè)發(fā)展來看，目前租賃行業(yè)發(fā)展模式仍然較為單一。同時，由于從業(yè)人員的職業(yè)認(rèn)證和人才培養(yǎng)體系仍不夠完善，專業(yè)化服務(wù)供給不足。應(yīng)進(jìn)一步推動住房租賃市場機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化運(yùn)營，培養(yǎng)相關(guān)專業(yè)人才，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、服務(wù)體驗、租后服務(wù)等方面建立、完善行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，推動住房租賃行業(yè)向標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、職業(yè)化方向發(fā)展。